아파트 분양권 전매 시 인지세 알아보기

부동산 취득 시 취득세와 법무사 수수료, 중개 수수료 등 당초 예상했던 것보다 추가되는 비용이 많아서 당황하는 경우가 생기는데요, 특히, 아파트 분양권 전매 시 인지세 납부 여부가 헷갈리더라구요. 전매할 때마다 납부해야 하는지, 누가 부담해야 하는지 등에 대해서 국세청 자료를 기준으로 살펴보도록 하겠습니다.

인지세는 재산에 대한 권리의 변동, 승인을 표시하는 계약서나 증서 등을 작성할 때 납부하는 국세입니다. 2015년 1월 1일부터 전자수입인지를 구매, 소인하는 방식으로 변경되었으며, 우표 형태의 종이 수입인지는 폐지되어 사용할 수 없습니다.

분양권 매매 시 인지세 때문에 논란이 되는 경우가 많은데요, 불이익을 당하지 않도록 미리 알아보겠습니다. 참고로 증지세는 실제 거래금액과 상관없이 동일하게 15,000원을 납부하면 됩니다.

■ 아파트 분양권 전매 시 인지세 납세의무

분양권은 인지세법 제3조제1항제1호 및 같은 법 시행규칙 제3조의 규정에 의한 "부동산 소유권 이전에 관한 증서"에 해당하므로 인지세 과세 대상입니다. 계약 당사자 간에 서명 날인을 마친 때에 인지세를 납부해야 하기 때문에 때문에 전매 시마다 인지세를 납부해야 합니다.

"분양권을 전매할 때마다 인지세를 납부해야 합니다."

인지대는 부동산 매매계약서에 기재된 실거래가격을 기준으로 납부하면 됩니다. 분양권일 경우, 분양대금과 프리미엄을 합한 금액을 기준으로 계산하면 됩니다.

과거 여러 번 전매 시 인지대를 최초분과 최종분만 납부해도 된다는 사례가 있었는데요, 이는 등기 신청자에게 중간 단계의 인지세를 납부하도록 하는 것은 불합리하기 때문에 등기를 수리하여야 한다는 취지입니다.

즉, 인지세법에 따른 납세의무와 부동산 등기는 별개이므로 분양권 전매 시 인지세를 납부해야 합니다.

"중간 단계의 인지대 미납 시 최초분과 최종분으로 등기는 가능하나 납세의무 미이행으로 당해 인지세와 가산세 300%가 부과됩니다." 

■ 인지세 요율표

아파트 매매 시 1억원 초과부터 10억원 이하는 15만원이며, 10억원을 초과하면 35만원이 부과됩니다. 단, 매매계약서의 기재금액이 1억원 이하인 경우는 인지세가 면제됩니다.

예를 들어 B가 4억원에 분양을 받아서 C(프리미엄 3천만원)에게 전매하고, C가 다시 D(프리미엄 5천만원)에게 전매하고 D가 등기하는 경우

1. 분양 계약 시 A와 B가 인지대 15만원 납부

2. 첫 번째 전매 시 B와 C가 인지대 15만원 납부

3. 두 번째 전매 시 C와 D가 인지대 15만원을 납부하면 됩니다.

하지만, B가 C에게, 다시 C가 D에게 인지대 15만원을 현금으로 전달하면 중간 단계의 인지세가 누락되며, 납세의무 미이행으로 A와 B, B와 C에게 인지세와 가산세 45만원이 각각 추징됩니다.

■ 인지세 납부 방법

아파트 분양권 전매 시 인지세를 누가 납부해야 하는지 궁금한데요, 인지세법에는 계약서 작성자를 납세의무자로 규정하고 있으며, 누가 부담해야 할지는 따로 정하고 있지 않아서 매도, 매수자가 협의해서 정하면 됩니다.

예전에는 반반씩 부담하는 경우가 많았었는데, 요즘은 통상적으로 매수인이 부담하는 추세인 듯합니다.

납부는 계약 당사자 간에 분양권 매매계약서를 작성하고 서명한 때에 전자수입인지를 구매하여 계약서에 첨부하면 됩니다. 수입인지는 "전자수입인지(https://www.e-revenuestamp.or.kr/)" 사이트에서 구매 후, 출력하여 계약서에 첨부하면 됩니다.

아파트 분양권 전매 시 인지세 납세 의무와 납부 방법 등에서 알아보았는데요, 최초분과 최종분만으로 부동산 등기는 가능하지만, 중간 단계의 인지세 미납 시 불이익을 당할 수 있기 때문에 반드시 전자수입인지를 첨부해야 합니다.