신DTI 계산 방법과 적용지역

내년 1월부터 다주택자들의 신규 주택담보대출을 규제하기 위해서 신DTI가 시행될 예정인데요, 어떻게 달라지는지 신DTI 계산 방법과 적용지역 등을 살펴보도록 하겠습니다.

현재 DTI(총부채상환비율)는 신규 주담대의 원리금과 기존 주담대의 이자만 반영해서 대출한도를 정하고 있습니다. 하지만, 신DTI는 신규 주담대 원리금 상환액과 기존 주담대 원리금 상환액을 합친 금액을 연소득으로 나눠서 계산됩니다. 기존에는 이자만 반영했다면 신DTI는 원금까지 합산됩니다.

내년 하반기부터 DSR도 같이 도입될 예정이라고 하니, 다주택자의 주택담보대출이 어려워지거나 대출한도가 더 줄어들 듯합니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 중 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 신DTI가 기존 주담대의 원리금 상환액만 포함하는 것과 달리, DSR은 기존 주담대에 마이너스통장, 신용대출, 자동차할부 등 모든 대출의 원리금 상환액이 포함됩니다.

신DTI 계산 방법을 알아보기 전에 먼저 전반적인 내용부터 살펴보겠습니다.

1. 소득 산정

크게 달라진 점은 소득과 부채 산정방식인데요, 기존에는 1년치 소득만 확인했다면 "2년간 증빙소득"을 확인하는 식으로 바뀌었습니다. 소득 대비 대출상환능력을 판단하기 때문에 소득 증빙이 어려운 경우 대출이 어려워질 듯합니다.

2. 부채 산정

신규 주담대 원리금과 기존 주담대 원리금이 포함되어 "모든 주택담보대출 원리금"이 반영됩니다.

5억원을 기준으로 연간 원금 상환액을 계산해 보면

① 20년 분할상환: 5억원÷20년=2,500만원

② 2년 거치, 18년 분할상환: 5억원÷18년=2,780원

③ 일시상환: 5억원÷10년=5,000만원(일시상환은 10년 분할상환으로 간주)

다주택자의 경우 두 번째 주택담보대출부터 만기 제한(15년)이 적용됩니다. 단, 대출금 산정에만 적용되며, 대출기간은 15년 이상으로 할 수 있습니다.

3. 서민, 실수요자 보호

만 40세 미만의 청년층과 혼인기간이 5년 이내인 신혼부부의 경우 증빙소득 확인 의무가 없으며, 일시적으로 2주담대를 보유한 경우에는 완화 적용된다고 합니다.

■ 신DTI 계산 방법

원금이 포함되기 때문에 현행보다 대출한도가 줄어들게 되는데요,

기존 주담대 1건(1억 8,000만원, 금리 3.5%, 20년 원리금 균등분할상환)을 보유하고, 연소득 7,000만원, 만기 30년, 금리 3.24%, 조정대상지역에 주담대를 추가로 받을 경우, 조정대상지역의 DTI가 50%이며, 주담대가 2건 이상이라 40%가 적용됩니다.

즉, 연소득의 40% 한도 내에서 대출 가능하며, 매년 갚아야 할 원리금 상환액 한도가 2,800만원(7,000만원×40%)인 셈입니다.

기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건인 경우, 추가 대출한도가 2억 9,700만원으로 산출되지만, 부대조건이 없을 경우, 두 번째 주담대 만기 제한 15년이 적용되어 1억 8,400만원으로 줄어듭니다.

■ 신DTI 적용지역

2018년 1월부터 수도권과 조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구에 차등 적용될 예정입니다. 현 DTI와 동일한 지역에 적용되며, 향후 확대해 나갈 예정이라고 합니다.

이상 신DTI 계산 방법과 적용지역 등에 대해서 알아보았습니다. 요약하면 최근 2년간 증빙소득과 기존 주택담보대출의 원금이 포함되며, 적용지역은 기존과 동일하게 차등 적용됩니다.